TPD投资者被指亏损6成斩仓内地房产基金警报拉响

　　21世纪经济报道

　　投资Trophy Property Development L.P（下称TPD）的投资人，虽然在繁荣的内地楼市中持有基金份额6年，等来的结果却是苦涩。这些投资者包括高净值人士、大型机构，来自欧洲，以及香港等亚洲地区。

　　近日华尔街日报报道称，今年6月，共有31个TPD的投资者折价抛售所持有份额，合计占该基金总额的12%。该报道估算，当初这些投资总额合计1.2亿美元，如今约为不足4980万美元，亏损近六成。

　　21世纪经济报道调查获悉，TPD是注册在开曼群岛的有限合伙企业，投资模式是与中国内地、香港等开发商联合投资地产项目，主要挑选市中心黄金地段的商业、住宅或城市综合体项目。这次的合作方是知名开发商—瑞安房地产公司（0272.HK）。

　　“随着地产向下拐点的到来，高净值人士投资房地产基金的风险也在猛增，尤其是纯股权投资类产品。”上海一位地产基金高管提醒。

　　基金被迫延期2年

　　通过梳理瑞安房地产的历年公告，本报试图还原整个地产基金的投资过程。

　　事实上，2007年7月，瑞安房地产就公告称，准备以约人民币16.09亿元价格，将持有的武汉天地项目25%的股权以及上海卢湾区太平桥项目第116号地段的49%的股权，转让给TPD。这些项目对应的离岸持股公司分别为Fieldcity Investments Limited 以及Portspin Limited。

　　TPD是由永菱通金融有限公司管理的集体投资计划。在这两个项目中，它是作为策略合作伙伴的身份出现。瑞安房地产通过引入这类合作伙伴，可以加快项目的回报，回笼资金投资在其他项目上。

　　随后永菱通金融公司、TPD又陆续收购重庆天地项目、上海瑞虹新城项目的少数股权。在2008年4月TPD正式成立，它的存续期限为7年，最多可延期2次，每次可延期1年。

　　双方的合作似乎并非一帆风顺。瑞安地产就曾指出，TPD曾主导开发上海太平桥第116号地块项目、重庆天地项目的部分地块，但最终TPD无法为项目缔造价值，令人对其开发能力产生疑问。

　　“与国内多数基金只作为财务投资者提供贷款、股权融资不同，海外地产基金的合作模式比较灵活，参与项目的部分主导权也不少见。”重庆一位地产业人士表示。在合作6年后，双方并未取得皆大欢喜的结果。TPD基金无奈向理事会批准延期至2017年4月，目前已获得批准。

　　据外媒报道称，该基金陷入困境原因是投资项目被迫延期，无法在存续期内完成销售。被延期的原因则是项目的拆迁安置遭遇到难题。

　　但是瑞安地产的说法略有出入。它表示TPD已经将它的资金全部投资，并且失去融资能力，但是它所持有的地产项目却需要持续不断的资金投入，于是便产生资金缺口。

　　另一方面，瑞安地产的项目开发周期在10年及以上，所以就导致TPD在存续期与项目的开发周期存在差距，并且导致该基金在短期内不大可能获得任何现金回报，也不大可能在存续期内撤出这些项目。

　　上述重庆地产业人士分析，期限不匹配可能只是原因之一，而项目因拆迁等因素进展不如预期应该才是主导因素，因为基金在投资之前就应该考虑过期限匹配问题。

　　8月8日，瑞安房地产向21世纪经济报道回应称，投资者在不同的市场环境和不同的风险因素下，有不同的投资策略及持有时间。对于他们的投资决定不予置评。

　　三换一的重组方案

　　于是瑞安房地产在2013年9月30日，开始与Trophy Property GP Limited签订置换协议，后者是TP及TPD的投资者的普通合伙人及代表。

　　首先瑞安向Taipingqiao116 Development Company Limited（下称Taipingqiao 116）转让所持有Portspin Limited（持有上海太平桥项目第116号地块）的全部股权及相关股东贷款、应付帐款等，这部分持股比例为51%。

　　Taipingqiao 116是Trophy基金的全资子公司，原本就持有Portspin公司49%的股权，受让完成后持股比例上升至100%。

　　其次，投资者向瑞安房地产转让持有的武汉天地项目、上海瑞虹新城项目以及重庆天地项目的公司中的全部股份，这些股权是通过离岸公司持有。置换完成后，瑞安房地产将持有这三个项目100%的股权。

　　同时，瑞安、Taipingqiao 116与Portspin还签订合营协议。按照该协议，瑞安将在置换协议完成后，获得Portspin约18%的股权。同时Taipingqiao 116随后可按8100万美元的价格，向瑞安出售价值9000万美元的Portspin股权。虽然瑞安地产持股比例较少，但是将获得该项目的控制权，TPD基金只是作为投资者身份。

　　瑞安房地向21世纪经济报道记者表示，与TPD的合作调整最新进展情况，以交易所公告披露为准。上述地产基金人士表示，值得投资者注意的是，对于项目股权类投资的地产基金，很容易受到项目的开工进展、建设周期影响，一旦拆迁进展不顺利，就容易引起连锁反应。

　　“房地产行业拐点向下是不争的事实，未来地产基金只有投资在拿地价格、去化率以及区域位置有优势的项目，才能有望获得年化15%的回报。”该人士建议说。（编辑付玉）

　　作者：刘振盛来源21世纪经济报道)