《21世纪》：您如何评价地产基金在2013年的“大干快上”？

苏鑫：资管计划的兴起，对纯做固定收益的地产基金，冲击比较大。

信托公司，有金融牌照，有隐性的刚性兑付；券商、公募基金等金融机构，有募资渠道，募集来的资金也便宜。有些刚进入的资管计划，刚开始为了占市场份额，可能给开发商的资金会更便宜，它们宁可自己赚得更少。

从开发商的角度，以前可能你认识他，他就找你募资。现在媒体、微信都在讲大资管时代，他意识到要货比三家，对比下地产基金、信托、资管，这样纯债的地产基金的回报就下来了。

同时也有一种趋势，纯股权投资的、做“股+债”的地产也越来越多。固定收益的竞争太激烈了，机构主动往偏股的方向转。

《21世纪》：但现在地产基金做债权投资，或者“明股实债”的还是主流？

苏鑫：是的，往偏股的方向转只是一个趋势，不是说它已经占到一半。基金就应该以股为主，这样才有核心竞争力。

你可以观察下，除非是特别一线的公司，否则在一线城市拿到地王的那些公司中，50%的资金来源，跟地产基金或信托、资管产品有关，资金来源都会有这些渠道的支持。而这往往是股权，或者“股+债”的形式。

《21世纪》：明年地产基金最大的风险在哪里？

苏鑫：有些基金包括信托都有兑付的风险。目前这更多还是个案。

明年最大的风险还是地产行业本身的不确定性。房地产行业，这么多年基本没有进行调整，风险加剧是必然的。明年行业大趋势不会有问题，但结构性的、局部的出现问题的概率比较大，某些城市可能像之前的温州、鄂尔多斯，房价有较大的压力。

其实今年已经看到这个趋势。为什么今年一线城市涨这么高？因为一线城市新拍的地，几乎每个都是地王。开发商觉得三四线城市潜在的供应量很大，而需求增长潜力不大。大量的钱从三四线城市回归到一线城市。

《21世纪》：地产行业这不确定的话，对于地产基金而言，机会在哪？

苏鑫：首先还是股权融资带来的机会。现在行业在分化，出现细分市场，有商业地产，泛商业地产(旅游、文化地产都算泛商业地产)。有些细分市场中，会有活跃的房企试图兼并别人，这需要股权基金来支持。房企的自有资金不足以支持在细分市场的发展，那么对股权基金的需求比较多。

第二个机会在新型城镇化，城镇化的方向是限制大城市，鼓励城市群的发展。

第三个机会是存量。我们看到，很多一线城市，甚至包括1.5线城市，楼已经建完了，可开发的土地少了，过去十几年形成了大量的资产。这些楼宇需要改造提升，会带来大量的金融创新的机会，我们专门做过一个课题叫《存量时代的楼宇经济》。

从国外的经验看，国外没有信托业，到存量时代后，真正能跟房地产对接的还是以偏股的基金为主。

《21世纪》：高和资本明年的重点在存量这一块吗？

苏鑫：我们明年坚持以前的大方向，希望能在行业的第一梯队，坚持我们的细分行业商业地产，并在旧楼改造这一领域，完善我们的核心能力。

我们也会尝试跟大的金融机构合作，做一些证券化产品。中信证券就把自己的楼证券化了。

《21世纪》：您是指中信证券将北京中信证券大厦、深圳中信证券大厦的房地产权，以50亿的价格转让旗下金石基金？中信证券在资产管理计划这一领域走得比较靠前，它们今年帮华侨城A(000069.SZ)发了欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划。

苏鑫：是的。我们今年看了几个案例。比如华侨城，卖了未来收益权，把门票收入证券化；广东有个做印刷的企业，把它的厂房和商业地产，将未来的租金收入打包证券化了。

这些可以说是类REITs(房地产信托投资基金)。未来几年，中国推严格意义的REITs有难度，类REITs的产品会出现。

《21世纪》：为什么推REITs有难度？

苏鑫：回顾美国REITs出现的背景，美国上世纪50-60年代出现经济波动，当时很多房子在银行手里，银行要处置资产，需要有人接盘，就游说议员，这些资产应该让老百姓持有，让他们享受资产的分红和收益。如果单算租金不划算，还应该免税。REITs是基于这个背景出来的。香港的REITs的发展就不如新加坡发展好，因为香港REITs免税额度，新加坡免税额大。

什么情况会出现REITs？一定是资产价格跌下来时，SOHO中国和复星都去国外买楼，这是因为国外的楼便宜，租金回报可以到年化8%，国内现在只有3%-4%的收益率。就算现在推REITs，也很少符合投资收益需求的核心资产。