前10个月,房地产投资下降9.3%,降幅较上月扩大0.2个百分点;新开工面积下降23.2%至7.9亿平方米,接近2008年同期水平;销售面积下降7.8%,降幅较上月扩大0.3个百分点;房地产开发资金来源中的国内贷款下降11%,自2021年6月以来持续负增长,自筹资金(债券+股权)下降21.4%,自2022年2月以来持续负增长,表明资本市场对房地产也持谨慎态度。
10月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格和二手房价格环比下降城市分别有56个和67个,均比上月增加2个。与其他资产相似,只有成交量的企稳才能带来价的回升。此外,前10个月,期房销售下降12.7%,现房销售增长15.6%,两者依然呈现“背离”之势,也反映居民对房地产的预期不稳(见图表4)。
2.稍早公布的金融数据显示,实体经济活力依然不足。
2023年10月,M1同比增长1.9%,降幅环比扩大0.1个百分点,货币“活性”依然不高。尽管社融总量超过市场预期,当月新增1.85万亿元,同比多增9318亿元,但结构上,政府融资贡献较多,剔除新增政府债券1.56万亿元后,新增社融仅2814亿元,为有数据以来的同期新低。当月,居民部门贷款余额环比下降346亿元,新增短期贷款下降1053亿元,新增中长期贷款707亿元。前10个月,居民新增存款13.8万亿元,新增贷款3.8万亿元,存贷差10万亿元,显著高于2016~2021年同期均值564亿元,较去年同期扩大6600亿元。结合商品房销售高频数据显示,10月份以来销量修复放缓,居民对房地产改善依然有疑虑。这也导致了与房地产相关的零售修复偏慢,一定程度上抑制了居民消费意愿。
3.房地产压力逐步外溢加大地方政府支出压力。
前10个月,地方政府土地出让收入下降20.5%,降幅较去年底收窄了2.8个百分点。但是,同期政府性基金支出下降15.1%,降幅较去年底扩大了12.6个百分点,表明历史节余的资金消耗和卖地收入骤降最终传导到了支出端。而公共财政的支出弹性要远低于政府性基金,基本上保持与中长期名义GDP增长相匹配。对比2020年前后三年的公共财政支出进度,可以发现2021~2023年公共财政支出进度的节奏与2017~2019年大致相同,表明公共性财政收支较为稳定。2022年,全国一般公共预算收入203703亿元,为预算的96.9%;全国一般公共预算支出260609亿元,完成预算的97.6%,而同期政府性基金收入仅完成预算的79%,支出仅完成预算的80%。今年前10个月,公共财政支出增长4.6%,较去年底低了1.6个百分点,大幅好于政府性基金支出的降幅。
去年,国际清算银行(BIS)的工作论文总结全球和境内金融周期,指出房地产价格是境内金融周期最重要的一环。从1990年代日本危机和2007年美国次贷危机可以看出,即便在房地产占比较小的发达国家,房地产一出问题就是大问题。况且,中国居民财富集中在房地产,房地产在GDP占比更高。这或是今年各类稳增长政策层出不穷,但境内外投资者的信心始终不高的重要原因。
4.两个方面的好消息。
一方面,房地产对经济增长的拖累可能逐步趋于收敛。今年前三季度,房地产增加值不变价拖累经济增长0.06个百分点,较去年同期回落了0.25个百分点。同时,稳房市的政策还在进一步加码。在“认房不认贷”“存量贷款利率下降”和涉房贷款“三个不低于”之后,市场期盼已久的一线城市放开限购也逐渐到来。11月22日,深圳宣布,自11月23日起,统一下调二套住房最低首付款比例至40%,并大幅放宽普通住房认定标准,取消总价750万元的豪宅线认定标准。更为重要的是,10月底召开的中央金融工作会议进一步明确,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式,以及建立防范化解地方债务风险长效机制,建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制,优化中央和地方政府债务结构。
另一方面,政策对冲旧动能下滑的力度加大。10月中旬,国际货币基金组织(IMF)在最新的世界经济展望中指出,中国的房地产风险可能会加剧,带来复杂的政策挑战,同时在2023年中国第四条磋商结束后建议,在房地产行业进行必要调整、开展结构性改革以解决地方政府债务问题的背景下,中国需要出台支持性的宏观经济政策来提振经济活动。10月24日,十四届全国人大常委会第六次会议表决通过了预算调整,将在四季度增发1万亿元国债,用于补短板、强弱项、惠民生的重要安排。此次调整最重要的意义是中央承担更多事权和财政灵活性上升。IMF在结束前述第四条款磋商总结时,对中央金融工作会议宣布中期优先工作,重点关注房地产行业、地方政府债务和中小银行带来的风险表示了欢迎。同时,时隔不到一个月,将中国今明两年经济增长预测值各上调了0.4个百分点。
综上所述,在7月以来一系列政策“组合拳”带动下,中国经济复苏势头延续,基本上能够轻松完成全年主要经济工作目标。美中不足的是,房地产政策逐一“松绑”并未带来立竿见影的效果。这也符合7月底政治局会议对我国房地产市场供求关系发生重大变化的判断。由于房地产压力已经影响到地方政府运行,中央果断出手承担更多事权,四季度增发1万亿元国债,全部转移支付给地方政府使用。市场本来预计额外的国债增发需要人民银行降准配合,但人民银行通过创纪录的MLF续作(相当于一次降准释放的流动性规模)缓解银行流动性压力。这被市场解读为平衡内外均衡的举措。随着美联储货币政策调整接近尾声,人民币汇率的外围压力缓解,或有助于打开中国货币政策的自主空间。
(作者系中银证券全球首席经济学家)
责任编辑:郭建